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こんなに違う首都圏と地方の不動産 『収入編』

こんなに違う首都圏と地方の不動産 『収入編』

東京、杉並で『地主・家主など賃貸オーナー様向け情報サイト』を運営している、『相続・不動産問題の相談室』です。

以前、こんなに違う首都圏と地方の不動産 『相続税編』というテーマでブログを発信しました。

その内容は、同じように現金2000万円をもっていても、首都圏と地方では不動産の価値がまったく違うので、相続税も数倍変わります。というものでした。

今日のテーマは、同じように相続対策で賃貸マンションを建築した場合、首都圏と地方でどのような差がでるのか?です。

相続税評価額と支払う税額

賃貸マンションを建築すると相続税の計算上、必ず財産評価額は低くなり、相続税も安くなります。

安くなる理由は2つです。

建物部分について

建築した建物評価と支払った建築代金との差額

例 1憶円で建築した場合、代金を支払うので現金は1億円減ります。(この時、借入金で行った場合でも同じ効果です。)

一方、新しく完成した賃貸マンションの相続税評価額分が増加します。

この評価額が1憶なら節税効果はありませんが、構造等にもよりますが、おおよそ4000万円位になると言われています。

この1億円と4000万円の差額分(約6000万円)について相続税評価額が下がります。

②土地部分について

建築する前が100の評価だとすると、建築後、第三者に賃貸すると100から80前後になります。(約20%下がります)

仮 相続税評価額が5000万円の土地が、約4000万円になるイメージです。

相続税上の評価額がどのように変わるか?という点で首都圏と地方を比較した場合

●建物部分

首都圏も地方も差がありません。(どちらも同額下がります)

●土地部分

 (前提として借地権割合が同じ地区として)

首都圏も地方も同じように約20%下がります。

但し、首都圏と地方で土地の価値自体(相続税評価額も同様)が違うので、下がる額には差がでます。

首都圏の土地評価額 仮 6000万円 → 4800万円(▲1200万円)

地方の土地評価額  仮 2000万円 → 1600万円(▲400万円)

地方の方が下がる評価額が小さいという事です(率は同じでも額は違う)

しかし、問題はそこではありません。

首都圏の土地と地方の土地に、それぞれ100坪の建物を1億円で建築したとします。

評価額は同じように下がります。

でも、新築された賃貸物件から得られる収入はまったく違うのです。

例 

【首都圏の家賃単価】 1坪12,000円として(東京の単身物件をイメージ)

建築した建物 100坪 × 家賃単価 12,000円 = 月120万円

【地方の家賃単価】  1坪5000円として(私の田舎の新潟県をイメージ)

建築した建物 100坪 × 家賃単価 5,000円 = 月50万円

(ローンの返済額は考慮していません)

『賃貸経営』は首都圏と地方では『収入に大きな差がでるという事です

『収入の差』

しかも、地方は首都圏に比べ、そもそもの人口が少ない事と、働く場所(会社や施設)も少ないので。部屋を借りる人も少なくなる事から、空室になる可能性が高いという事です。

『マーケットの差』

相続税以前に、賃貸経営が赤字となり、売却せざるを得ないという方も見てきました。

相続税が安くなるからという理由で、地方で安易に賃貸経営を始めるのは危険な事なのです。

建築会社さんの提案だけじゃなく、『実際に賃貸経営をしている方』や『賃貸仲介会社』などからも情報収集し、本当に建築しても良いのか十分に検討して下さい。

特に私が重要視するのは築10年経過しても「借りる人」がいるかどうかです。

なぜなら新築~5年程度は競争力があるので入居率は高いはずです。でも築10年と聞くと皆様はどのような印象を持たれますか?

新しい?古い? 

おそらく古いという方の方が多いのではないでしょうか。

賃貸物件を建てる方は30年ローンを組んで建築するので、10年といってもまだまだローンが残っていますので、『まだ10年』という感覚ですが、借りる方の印象は『築10年は古い』という印象なのです。まずはこのギャップを理解する事が不動産の投資や有効活用を始める第1歩なのです。

失敗しない有効活用テーマについてはまた別の機会にお伝えしたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今後も不動産FPとして、地主・家主の賃貸オーナー様向けに、『相続・不動産のお役立ち情報』を発信していまいります。

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