相続・不動産Q&A

相談は無料です。

ご相談後、問題点と解決策をご提示致します。

解決実行にかかる費用の目安もご提示致します。

1.当社報酬(別途消費税)

①資産分析レポート費用10万円(相続全体の対策をするケース)

②有効活用のケース 活用後の賃料の1月分

③不動産業務 宅建業法上の報酬額

④空室対策 賃料の1か月分

⑤不動産物納 収納価額の3%

 

2.各専門家手配(実費)当社が専門家を手配致します。

① 相続税の試算

②遺言書作成

③家族信託契約

④測量

⑤遺産分割協議書、相続登記

⑥建物解体

老朽化という事は賃貸するのが難しいという事かと思います。

選択肢は建て替え、大修繕、更地にして売却といくつか考えられます。

今後の賃貸市場と、物件の立地、マーケット調査を行い、その場所で何が向いているのかを調査致します。

調査自体は無料で行いますので相談下さい。

共有は今が問題ではなく、将来問題が起きる可能性がある点が問題なのです。

例えば、今は兄弟間で仲が良ければ話し合いで物事は進みますが、時間が経過すればあなたの子供と兄弟の子供同士が共有者となり、さらに時間が経過すれば・・・と、どんどん関係性は弱くなります。

そうなった時に不動産を売却したいと思っても、共有者が売却を望まなければどうなるでしょう?

共有の持ち分だけ売却する事は可能ですが、普通は購入する人はいません。となってしまうので、共有にしない方が良いのです。

仮にすでに共有となっている場合は共有の解消をした方が良いでしょう。 所有したい人、不動産ではなく現金の方が良い人、と意向に合わせた整理が可能ですので共有不動産の整理に慣れた専門家へ相談することをお勧めします。

参考までに親との共有は、相続時に親の持ち分を相続すれば単独所有となりますので問題にはなりにくいはずです。

管理業務の下記①~⑤のどの部分に期待するかです。

①「入居者募集業務(リーシング)」

②「管理業務」と付随するサービス(24時間サービスや家賃保証)

③「大手の看板」

④「距離が近い地元の業者」

⑤ その他

例えば、①入居者募集業務ですが、今はネットで募集するのが一般的です。あまり差が出ないでしょう。(IT関係が弱く、ネット募集をしていない業者は除く)

②の管理面は注意が必要です。入居者向けのサービスとオーナー向けのサービスがあり、家賃保証などはオーナー向けですが、24時間サービスは入居者向けのものであり、オーナーのメリットではありません。(入居者が満足すれば長く入居してくれるという面もありますが、プラスαです。

③④についてはオーナー側からみて、何となく安心という程度で、明確なメリットと感じる部分は少ないはずです。(担当者と電話ではなく、会って相談できる点は地元業者のメリットでしょう)

このように考えると、一長一短と言えるのではないでしょうか。

実はシステム的なものではなく、オーナーが信頼できる担当者がいるかのかが一番重要だと思います。

なぜなら、オーナーが管理会社の担当者の顔が思い浮かばないという事は、管理会社側も同じ事が言える可能性があるからです。

結論

信頼できる担当者がいるかどうかが重要

私どもでは4つの観点から検討します。

①ご自身又はご家族の方で利用する可能性

②賃貸の可能性

③売却予想価格

④加工した場合の可能性

ポイントは①~③の優先順位です

まずはご自身やご家族が利用するかどうかです。

次に賃貸で貸した場合の予想賃料の検討(建物の築年数によっては危険性あり)

自身や家族も使わないし、貸すのは嫌という気持ちの問題なら売却で良いと思います。

でも気持ちの問題ではなく不動産の物理的な問題で貸せないなら④の加工を検討します。

具体的には建物が老朽化している場合はリフォームを検討します、危険で貸せないなら、耐震補強や建替えなども検討します。

そのうえで結論を出すべきです。

注意点

相談する相手に注意して下さい。建築会社に相談すれば建替えを進められるでしょうし、不動産会社に相談すれば売却を進められるでしょう。

企業側にとっては自社利益になる話ですから当然の事です。

所有者にとって中立的に一番良い方法を提案してくれる会社かどうかを見極める事が必要です。(過去のブログ参照)

 

まずはお悔み申し上げます。

大きくわけて以下のようになります。

 1.期限のある手続き

4か月までに準確定申告、10か月までに相続税申告と納税

 2.期限のない手続き

遺産分割協議自体は期限がないのですが、相続税申告が必要な方は税金を減額する特例が使えないので、期限までに完了させる方がメリットがあります。

過去のブログもご参照下さい。

https://doubsol.com/inheritance-measures-inheritance-procedure-guide/

ご自身ですべての事を専門家に依頼するのは大変なので、コーディネート役が出来る方に依頼するのがスムーズだと思います。

お話の内容から借地権は旧法借地権だと思われます。

建物が存続しているのなら契約は(法廷)更新されてAお話の内容から借地権は旧法借地権だと思われます。建物が存続しているのなら契約は(法廷)更新されています。

今からでも借地人様と協議し、契約書を取り交わした方が良いでしょう。 契約期間は堅固建物か非堅固建物かによって変わる事と、下記2点を取り決めする必要があります。

どちらも確定した数値がないので、借地案件に精通した業者へ相談をおすすめします。

 ①新賃料 ②更新料

 

私どもでは5つの観点から検討します。

①賃料など募集条件が実態と合っているか

②限定や禁止などの条件が厳しくないか

③印象が悪くないか(室内が汚い、共用部分が汚れているなど)

④依頼している不動産会社に問題がないか

⑤物件自体

例えば①~③は借主側の目線と募集している物件がマッチしているかどうかの問題です。

マッチしていれば決まるはずです。

1つのポイントは④です。

物件と借り手の希望がマッチしているかどうかは、募集している不動産会社が一番身近にいるので把握できます。

問い合わせの有無、ウェブ上で何件が閲覧されているのかなど、その状況を物件オーナーにフィードバックしているかどうか。

もし、数か月も空室にもかかわらず、何らアドバイスが無いのならどうでしょう。

本気で物件オーナーの為に部屋を決めようという気持ちが感じられません。

募集会社を変更するなどの検討が必要です。

もう1つのポイントが⑤です。

空室が決まらない要因として老朽化が進んでいる事はないでしょうか。

もし、建て替えなどのタイミングが近いのであれば、定期借家契約で募集する事も重要な選択肢です。

建て替えは入居者全員が退去しないとできません。よって入居者全員が一斉に退去するタイミングを作っていく作業が必要となります。これを行わないと、退去してもらう為に裁判をする事になったり、立退料も必要になったりします。

定期借家契約で、〇年〇月〇日まで定期で貸します。という条件で賃貸する事で確実に契約が終了し、スムーズな明け渡しが実現できます。

遺言書は、あるケースでは絶対に作成した方が良いですが、一方、遺言書に頼った為に揉めてしまうケースもありますので、その点を留意すべきです。

例1【相続人同士の関係が良好とはいえないケース】

①相続人の中に行方不明者がいる

②相続人に異母兄弟などがいる

③子供がいない夫婦で配偶者と兄弟が相続人

④子供同士(相続人)仲が悪い

上記のケースでは遺言者はあった方が絶対良いです

例2【相続人同士の関係が良好なケース】

①遺言書が無くても、円満に遺産分割が出来る

②分割上、バランスの良い遺言書がある

③分割上、バランスの悪い遺言書がある

④分割上、バランスの悪いメモ(要件を満たしていない遺言書)がある

上記①~④の中で③④が問題となります。

よく遺言書があれば揉めないと言われていますが、本当にそうでしょうか?

例えば遺言書があり、分割のバランスがあまりに悪かったらどうでしょう?

法律的には分割が出来ますが、相続人同士は円満と言えるでしょうか。

もし、遺言書がなければ円満に分割が出来る信頼関係がある子供同士だったとしたら、遺言書はない方が円満と言えるかもしれません。

上記④はさらに良くない結果になります。法的にも分けられず、メモの内容があまりにバランスが悪ければ、一方はメモの内容を主張するでしょうし、一方はメモは効力がないので法定相続分を主張するでしょう。

しかも、バランスの悪いメモを書いた親に矛先が向かうのですが、すでに親は亡くなっている為、矛先が向かう先は他の兄弟になるでしょう。

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