今回のテーマ
「生前対策から相続発生後の手続き」
目次
一般的に「生前の相続対策」から「相続後の手続き」の流れは下記のようになります。
しかし、「地主・家主の不動産オーナー様」は今から対策をしないと、大切な不動産を「安く」手放す事になってしまいます。
「地主・家主の賃貸オーナー様」の場合
一般の場合と大きく違う点は、首都圏の不動産オーナーは資産規模が大きいので、相続税が課税されるという事と、しかも高額になるという点です。
高額になると、現金だけでは納税できず、不動産を処分して納税するケースが多くなります。（上記図の⑧相続税申告・納税部分参照）
相続税を納税する為に不動産を売却したい、でも遺産分割がまとまらないから売却できない。という大変な事態になってしまうのです。
相続人はどちらの不動産を売却するでしょうか？
遺産分割がまとまり、納税期限まであと1か月、となった時に、「形の良いすぐ売れそうな不動産」と「変形でなかなか売れそうもない不動産」があったとします。相続人はどちらの不動産を売却するでしょうか？
本当なら「形の良い不動産」は残しておきたいと思うはずですが、納税期限まであと1か月しかない。なので早く売れそうな「形の良い不動産」を売る。
しかも、時間がないので相場よりも「安く売る」事にもなってしまうのです。
生前対策が重要
このような事態にならないように、今から生前の対策が重要なのです。
まずは、上記図の「生前」の部分に記載してある「問題点の把握」を行うべきです。
一般の方が検討する事は、相続税がかかるのか？現金で払えるのか？相続人が揉めないで遺産を分けられるのか？何か節税の方法はないのか？遺言書は作成した方が良いのか？などが検討事項ですが、地主・家主の賃貸オーナーの場合は、相続税が高額となりますので現金だけでは払えず、不動産を処分して納税に充てる事になります。
納税には、所有している不動産のうち、どの不動産を処分するか？という点を生前に考えておくべきです。なぜなら、不動産を売却するには「測量図」や隣地所有者との「境界確認書」などが必要となってきます。それ自体は測量会社や土地家屋調査士に依頼しますが、用意できるまで数か月はかかるのです。
相続が発生した後、相続人全員が遺産分割の内容に合意ができないと、処分する不動産も決まらないので、そもそも測量の手配も出来ないのです。
このように、お元気なうちに「問題点の把握」をする事で、将来の納税に充てる為に処分する不動産を決めて準備しておく事や、残せる財産（不動産含め）をどのように相続人が揉めないように分けやすくしておく事、さらに贈与などの節税方法も使う事で結果的に「良い財産」を多く残せる事になるのです。
